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天天即时看!六年了,北京的商办项目有多惨?

时间:2023-03-24 07:50:31 来源:销冠100

2017年3月27日,位于北京海淀区的龙湖云域GPARK项目终于拿到了规划许可证。

此前,他们曾多次办理,但都因为各种原因耽搁了。好不容易把规证拿到手,整个项目组就愁得想撞墙了。

就在规证发布的前一天,北京住建委等五个部门联合发布了一项政策:


【资料图】

新建商办类项目最小分割单元不得低于500平;

个人不得购买商办新房;

停止个人购买商办新房和二手房贷款。

政策规定,从公告颁布之日起后拿到规证的项目,都要按照新的规定实施。也就是说,商办项目不能再有小面积段的商住房,不能出售给个人,客户只能以公司的名义购买。

同样位于海淀的万科翠湖国际,如果今天去看,仍然是一个外立面简洁美观的办公楼,唯一的问题是,层高偏低。

和龙湖云域GPARK一样,这个项目本来是按照商住项目设计的,分割成小单元后出售给个人。如果一切按照原来的样子,这个项目或许早已经售罄了。

这两个项目只好从图纸开始返工,重新分割。

表姐听到关于龙湖云域GPARK的最后一条消息是,去年龙湖把整个项目打包卖给了浪潮软件,成交金额为9.05亿。

当初龙湖拿下这块地时,土地金就花了14.1亿。

2017年3月26日,他们错过了这一天,就错过了一个时代。

前段时间,一场研讨会吸引了很多人的注意。

召开前,传出来的会议名称是“北京商办类项目政策调整研讨会”,后来会议内容报道出来,名称又变成了“商办类项目保交楼、保民生化解金融风险研讨会”。

只看会议名字,估计开发商们乐坏了,纷纷参会诉苦。他们中最着急的,可能就是旭辉和绿地了。

后来表姐打听了一下,这个研讨会并非代表官方意志,也并不意味着政策即将调整。

北京的商办类项目面临的形势到底有多严峻?我们在这里不讨论政策,只看数据。

从存量来看,北京的类住宅、办公楼、商业的上市存量套数分别约为19775套、19220套、11918套,合计50913套。

这样的存量是什么概念?我们可以用去化周期来具体解释。

首先单看商住项目的数据表现。

从近十年的数据来看,2016年商住的去化周期,只有6个月,是近十年以来的最低值。

可以这么说,新政出台的前一年,正是商住行情最好的时候。

于是,商住的去化周期陡然拉长至92.8个月,也就是7.73年。

从此之后,北京商住的去化周期就一直稳定在两位数,而且,2017年以后,商住去化周期的最低值竟是与曾经的最高值相差无几。

2020-2022这三年,受大环境的影响,去化周期又开始拉长,到了去年,又达到了近五年来的新高:

67.1个月。

如果把类住宅、办公楼、商业综合来看,大致的走势,与商住相同。只不过,整体趋势更像一条平滑的上行曲线。

可以做对比的是,公认去化周期最长的豪宅,近10年来去化周期的巅峰也只有66.1个月。

看完商办类项目的去化周期数据,大家可能会有一个疑问,北京的各个行政区,哪个区的去化压力最大。

这个数据,表姐也帮大家统计了,而且有意外发现。

是不是很奇怪,在北京,去化周期最长的竟然是西城和东城,紧接着才是怀柔、延庆、顺义、平谷这些远郊区。

而且,东西城的去化周期长到有些夸张的地步。365个月,就是30年啊。

这个现象意味着,按照环线,从内到外,北京商办类项目的去化周期呈现出这样一个特征:

两头大,中间小。

远郊区去化周期长,大家都理解,毕竟远嘛,但是东、西城作为北京最核心的城区,竟然也是去化的老大难,而且还是去化难的榜首,这可太让人惊讶了。

这个问题值得再扒一扒。

东城在售的16个商办项目里,只有一个项目成功售罄,剩下的大多是10年前的老项目,最年老的甚至可以追溯到2003年。

而最近的新项目,比如东城区的天坛府,商办累计供应182套,从去年8月到现在,只成交了3套。

西城区的中海金融中心,去年年底新增的118套供应,至今一套未售。

从这些现象来看,东西城去化周期超长的最大原因就是:

新增成交少,太少,少到远远低于其他各区。

看样子,东西城未来的每一套新增,都有熬成存量的可能。

其他各区的情况,大致符合我们的直观感受。

去化周期最快的是海淀,一个能创造万亿GDP的神奇地方,但即使在这里,商办类项目的去化也需要将近两年的时间。

在主城区,除了东西城,去化压力最大的,是朝阳。或许是因为仰仗北京市政府搬迁带来的利好,通州区的去化周期相对健康。石景山、丰台,也出乎意料地成为比较安全的区域。

这大致就是北京商办类项目面临的形势,简单来讲,确实比较严峻。开发商们在这里面对的,是全国绝无仅有的政策压力。

再过几天,3·26商办项目调控政策就过去六年了。从研讨会临时改换会议名称就可以看出,大家正在小心翼翼地试探。

不知道这种小心翼翼能不能带来一点改变。销冠100

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欢迎加表姐微信:XGDBJ2022

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