文/乐居财经 徐酒眠

地产行业下行，房企对关联物企的“拖累”，已经无须多言。而在这之中，独立第三方物企其实也未能幸免。

6月9日，南都物业（603506.SH）公布了一份其在4月-5月接待投资者的交流活动记录表。其中，关于绿地应收款与坏账准备的问题，被多次提及。

(资料图片仅供参考)

“目前已采取诉讼、保全、抵房等各种方式，包括各类法律手段维护公司合法权益，推进相关应收账款尽快回款”，南都物业管理层在回复中强调，已经采取法律手段向绿地方追讨应收款。

十二年前，2011年，南都物业与绿地集团、银泰置地签订了华东区战略协议，开启全面进军综合商业物业市场的步伐。

诚如管理层在此次投资者交流活动中所言，南都物业IPO时期，绿地是其战略级客户，也是推动其快速进行全国化布局的重要合作伙伴之一。

然而，房地产行业掀起滔天巨浪，少有房企能稳住船身。南都物业与绿地之间的合作关系，也在这个过程中开始淡化，并走向“恶化”。

南都物业追债

“近几年考虑到房地产市场风险，基本没有新增绿地项目”，南都物业管理层表示，“绿地的应收账款主要是绿地控股旗下项目公司以往年度应付公司的空置房物业服务费、案场服务费等”。

加快应收账款回款，南都物业开始采取诉讼、保全等法律手段。

在2021年财报中，南都物业就曾披露，截至报告期末，其对绿地控股旗下项目公司提起诉讼金额共8644.30万元，其中21年已回款946.45万元，期后已回款941.53万元，已采取保全措施2673.62万元。

然而，绿地集团未缴纳的物业费，还是拖垮了南都物业2022年净利润。

2022年，南都物业实现营业收入18.47亿元，同比增长15.93%；但净利润1.55亿元，同比下降8.58%；归属于上市公司股东的净利润1.45亿元，同比下降10.7%。

“对第一大客户的应收账款，基于谨慎性原则，单项计提了坏账准备，导致信用减值损失增加，使归属于上市公司股东的净利润下降10.70%。”南都物业在业绩报中直言，其净利润下降，主要归因于绿地地产的应收账款坏账计提。

在2022年财报中，南都物业披露，截至报告期末，其已与绿地控股旗下项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计3340.56万元。

同期，其对绿地控股旗下项目公司提起诉讼尚未收回金额共计1.01亿元，已采取保全措施3657.68万元，期末已根据风险敞口单项计提坏账3346.57万元，计提比例约32.99%。

绿地以“物”抵债

值得一提的是，南都物业为绿地集团旗下部分项目提供的服务，相关物业费并没有按照一般约定支付现金，而是双方约定以绿地开发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付。

四年多前，2019年1月，绿地集团用上海虹口北外滩上的绿地浦创商务大厦6层601室，向南都物业（603506.SH）抵付了旗下四家公司拖欠的案场服务费。

根据此前南都物业披露的信息，这处房屋面积为149.66平方米，当时报出的单价约为6.24万元，绿地方借此抵销了约934.96万元的历史欠费。

坐落在郑州金水区金水东路80号的绿地新都会，是绿地集团2017年夏天竣工的一幢甲级写字大楼。

自2019年开始，南都物业就一直在为郑州绿地新都会相关物业办理产权证书。根据最新年报，在过去的2022年，相关产权应该是终于过户到南都物业名下了。

资料显示，截至2022年12月31日，南都物业名下共有4处房地产出租，其中就包括上海的浦创商务大厦、郑州的绿地新都会，它们各自出租贡献的租金收入分别为16.65万元、19.35万元。

今年以来，公堂追债的戏码，已经在上市物企中频繁上演。

上个月，金科服务（09666.HK）就15亿元借款与所涉利息，向法院起诉了金科股份(000656.SZ）及其控股子公司。

再上一个月，鑫苑服务（01895.HK）未追回其4.02亿存款在不知情下被抵押而蒙受的损失，向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑置业的仲裁通知。

无论是南都物业向大客户绿地追讨应收款，还是金科服务、鑫苑服务向关联方追偿借款、被违规占用的银行借款，它们讨债的对象，都是地产公司。

“在房企自己都活不好的情况下，很大可能不会去给物业公司结账”，此前就有分析人士向乐居财经《物业K线》表示，追收应收款正在成为上市物企们共同面临的难题之一。

以贸易应收款为样本，此前乐居财经《物业K线》统计了50家港股物企的相关数据。

截至2022年12月30日，50家港股物企的减值拨备额合计超92.17亿元，较上一年同期的31.24亿元大增195.06%。

尽管不少物企都进行了大笔计提，但整体来看，应收款压力依然不小。

截至2022年13月31日，减值拨备后，50家物企合计还有超过682.25亿的贸易应收款，较上一年同期的490.79亿元增长约39.01%。值得一提的是，同期，这50家物企的营收增幅均值约为10.17%。

向地产客户或关联方催收应收款，而对簿公堂的案列，或许还会再有。